Investoři upínají pozornost na Varšavu. Jak se jí daří v porovnání s Prahou a Bratislavou?

Varšava se v rámci metropolí zemí V4 stává čím dál zajímavější investiční lokalitou. Potvrzuje to i průzkum společnosti CBRE, podle kterého je právě hlavní město Polska nejpreferovanější volbou investorů zaměřujících se na realitní trh.
Proč je tomu tak a proč se Varšava dostává v rámci zemí V4 do popředí investorského zájmu? V aktuální analýze se Eva Sadovská, analytička Wood & Company věnuje nejen ekonomické a životní úrovni, ale i vývoji na realitním trhu ve Varšavě, Praze, Bratislavě a Budapešti, tedy hlavních městech seskupení V4.

V analýze se dozvíte:

• Jaká je životní úroveň v metropolích V4?

• Jak se vývoj ekonomiky ve Varšavě, v Praze, v Bratislavě a v Budapešti změnil za poslední desetiletí?

• Ovlivnila pandemie nezaměstnanost v jednotlivých městech?

• Jak velký je realitní trh v hlavních městech seskupení V4?

Mezi metropolemi V4 je nejvyšší životní úroveň v Praze. Skokanem desetiletí je ale Varšava

Jedním z univerzálních ukazatelů, které vypovídají o životní úrovni regionu, je HDP přepočítané na obyvatele (v PPS, EU27 = 100 %). Mezi metropolemi zemí V4 (na úrovni NUTS 2) dosahuje nejvyšší úrovně Praha s hodnotou 205 % z průměru Evropské unie. Následuje bratislavský kraj s úrovní 162 %, na kterou se v roce 2019 dotahoval region Varšava se 160 %. Samotná Varšava bez okolního regionu dosáhla dokonce úrovně 210 % a od roku 2010 (s hodnotou 189 %) vykázala nejvyšší posun vpřed. Země V4 společně s jejich metropolemi mají za sebou desetiletí, kdy ušly pořádný kus cesty – úspěšně se vzpamatovaly z hospodářské krize, etablovaly se v EU a na Slovensku zdomácněla i společná měna eurozóny euro. Regiony všech hlavních měst V4, stejně jako samotné metropole, zároveň zaznamenaly za poslední dekádu nárůst populace.

Nadprůměrná životní úroveň je v hlavních městech a jejich okolí ovlivněna i nízkou mírou nezaměstnanosti. Jak se ukazuje, ani v období pandemie nezaznamenaly sledované metropole výrazný nárůst nezaměstnanosti. Nejméně výraznou změnu evidoval region Varšava, kde se míra nezaměstnanosti zvýšila z 2,1 % v roce 2019 na 2,5 % v roce 2020. V případě Budapešti narostla nezaměstnanost z 2,5 % na 3,3 %. V bratislavském regionu z 2,4 % na 3,4 % a v Praze z 1,3 % na 2,3 %.

Hlavní města V4 zaznamenala za poslední desetiletí výrazný nárůst plochy kancelářských budov

Hlavní města se oproti ostatním regionům vyznačují i vyšší kupní silou obyvatelstva. Při porovnání metropolí mají velmi dobrou vypovídací hodnotu i ukazatele jako koncentrace a vývoj nákupních center, administrativních budov, logistických center, průmyslových parků a rezidenčních komplexů. Tempo jejich vývoje koresponduje s aktuálním a očekávaným ekonomickým vývojem dané metropole.

Za poslední desetiletí všechna hlavní města V4 zaznamenala realitní „boom“ a výrazný nárůst plochy administrativních budov. Podle exkluzivních údajů společnosti Cushman & Wakefield narostla plocha administrativních budov nejvíce ve Varšavě, a to až o 74 % na aktuálních 6,04 mil. metrů čtverečných. Oproti roku 2010 se o více než 40 % rozrostla i plocha kancelářských center v Bratislavě a v Praze na současných 1,95 mil m², resp. 3,69 mil. m². Budapešť zaznamenala za poslední dekádu nárůst plochy office nemovitostí o 28 % na aktuálních 3,94 mil. m².

Varšava se stává TOP lokalitou pro realitní investory

Investice do nákupních center a administrativních budov v Praze a Bratislavě mají čeští a slovenští investoři už zažité. Prostřednictvím podílových realitních fondů tak mohou investoři přijít k majetku, který by si individuálně dovolit nemohli. Příkladem je bratislavský Aupark, jehož kupní cena zhruba 450 milionů eur byla z části financována z prostředků investorů seskupených v realitních fondech pro kvalifikované investory. Zajímavým místem pro investice se stává ale i Varšava. Odborníci z finančních trhů ji dokonce označují přívlastkem „finanční centrum střední Evropy“. Na tamní burze se v roce 2020 zobchodovaly cenné papíry v podstatně vyšších objemech než například v Praze nebo v Budapešti.

Optimistický pohled investorů na Varšavu potvrzuje i průzkum „Investor Intentions Survey 2021“, který na přelomu let 2020 a 2021 realizovala společnost CBRE. Ten byl zaměřený na preference investorů zemí EMEA investujících na realitních trzích. Podle tohoto průzkumu je mezi investory z regionu CEE nejpreferovanějším městem pro realitní investice právě Varšava. Hlavní město Polska ale obstálo i v rámci regionu EMEA, ke mu investoři přiřadili devátou příčku. Mezi metropolemi zemí V4 tak právě Varšava dosáhla u investorů zaměřených na investice do realit nejvyšší hodnocení. Podle výsledků průzkumu CBRE směřuje největší zájem evropských investorů (až 35 %) i nadále ke kancelářským nemovitostem.

Realitní fondy pro kvalifikované investory:

• Kvalifikovaní investoři – jde o investory, kteří mají vzdělání a/nebo praktické zkušenosti v oblasti investování a volný kapitál v základní požadované výšce

• Výška investice – u fondů kvalifikovaných investorů mluví zákon o minimálním vkladu 125 tis. eur (cca 3,2 mil. Kč)

• Vyšší výnosy – správcové fondů kvalifikovaných investorů mají volnější ruce při rozhodování o investicích, jejich výnosy tak obvykle překonávají fondy určené pro širokou veřejnost

• Realitní fondy – oblíbeným typem aktiva, na který se fondy kvalifikovaných investorů zaměřují, jsou reality. Kromě koupě a prodeje nemovitostí zastřešují i jejich pronájem a správu, neplní tak jen úlohu investora, ale i property manažera.